O que significa o LTV e como é calculado?
Hoje em dia, o cliente que pretende contrair um crédito habitação ou crédito hipotecário, ouve repetidamente a sigla LTV. Mas na prática o que significa o LTV? Qual a importância deste termo no seu empréstimo?A definição literal de Loan-to-Value (LTV) é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado como garantia no empréstimo. Na prática, o LTV é o indicador que mostra à entidade financiadora qual a relação percentual entre o valor que vai financiar ao cliente e o valor do imóvel que irá receber como garantia ao empréstimo. Quanto mais baixo for o LTV menor é o “risco” da entidade bancária, uma vez que o imóvel que irá receber como garantia é superior ao valor que irá ser financiado.
A maioria das entidades bancárias nacionais sentem-se confortáveis em aprovar operações cujo LTV varie entre 70% e 80%. No entanto, tem existido alguma margem de aprovação para operações cujo LTV não ultrapasse os 85%. Atualmente, são poucas as entidades bancárias que aprovam operações cujo LTV é 90%.
Mas como se calcula este LTV? O LTV calcula-se da seguinte forma:
Montante a Financiar: 100.000,00€
Valor do Imóvel a Hipotecar (Avaliação): 150.000,00€
LTV: (100.000,00€ / 150.000,00€) X 100% = 66,67%
Neste caso o LTV desta operação é de 66,67%, o que significa que a entidade financiadora está confortável com a operação, uma vez o valor do imóvel que obterá como garantia do empréstimo é superior ao valor que irá financiar.
Mas se a recomendação do Banco Portugal institui que as entidades financiadoras devem financiar o máximo de 90% do valor de aquisição, porque é que os bancos não cumprem todos de forma igual?
Em 2018, o Banco de Portugal emitiu uma recomendação no âmbito dos novos contratos de crédito celebrados com consumidores que, entre outras informações relevantes, destaca três aspetos relativos ao LTV:
- 90% para operações de crédito à habitação destinados à aquisição ou à construção de habitação própria permanente (HPP);
- 80% para operações de crédito com outras finalidades que não HPP;
- 100% para aquisição de imóveis detidos pelas próprias entidades financiadoras e para contratos de locação financeira imobiliária.
Esta recomendação abrange todos os contratos de crédito à habitação, hipotecários ou equivalentes celebrados a partir de 1 de julho de 2018.
Por conseguinte, cada entidade financiadora tem a liberdade de decidir qual o LTV que pretende praticar, respeitando todos rácios instruídos na recomendação acima descrita. Esta decisão resulta na política de crédito interna de cada instituição.